Met een financieringsvoorbehoud kun je de koop ontbinden als je de benodigde hypotheek niet krijgt. Je voorkomt daarmee dat je na een afwijzing toch de woning moet afnemen of mogelijk een contractuele boete moet betalen.
De bescherming werkt niet automatisch. In je bod en koopovereenkomst moeten onder meer het benodigde hypotheekbedrag en een einddatum goed staan. Bovendien moet je aantoonbaar serieus proberen de financiering te regelen en op tijd de juiste bewijsstukken aanleveren.
Wat beschermt een financieringsvoorbehoud?
Een financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde. Je spreekt met de verkoper af dat je de koop onder bepaalde voorwaarden mag beëindigen wanneer je de hypotheek niet rond krijgt.
Het is geen algemene mogelijkheid om later van gedachten te veranderen. Je kunt er alleen een beroep op doen als jouw situatie onder de afgesproken tekst valt. Daarom neem je het voorbehoud al op in je bod, samen met andere voorwaarden in je bod. Controleer daarna of het volledig en ongewijzigd in de schriftelijke koopovereenkomst staat.
Een berekening van je maximale hypotheek, een hypotheekverklaring of een positieve eerste beoordeling is nog geen definitieve toezegging. De geldverstrekker beoordeelt na de koop onder meer je inkomen, verplichtingen, documenten en de waarde van de woning.
Welk financieringsbedrag zet je in het bod?
In het financieringsvoorbehoud staat voor welk hypotheekbedrag je financiering nodig hebt. Dat bedrag moet aansluiten op wat je werkelijk moet lenen.
Laat dit vóór het bepalen hoeveel je verantwoord kunt bieden berekenen. Kijk daarbij niet alleen naar de koopsom, maar ook naar je eigen geld en de aankoopkosten en benodigd eigen geld. Vul je een te laag hypotheekbedrag in, dan kan een geldverstrekker misschien wel bereid zijn dat lagere bedrag te lenen, terwijl je nog steeds geld tekortkomt. Het is dan onzeker of je het voorbehoud kunt gebruiken.
Ook de taxatie speelt een rol. De maximale hypotheek mag in de hoofdregel niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde van de woning. Bied je €450.000 en wordt de woning op €425.000 getaxeerd, dan moet je het verschil van €25.000 in beginsel zelf betalen. Daar komen de aankoopkosten die je niet kunt meefinancieren nog bij.
Een financieringsvoorbehoud kan dit taxatierisico opvangen, maar alleen als het bedrag en de overige voorwaarden daar correct op aansluiten. Een lagere taxatie is op zichzelf geen ontbindingsgrond. Het voorbehoud werkt als je daardoor de afgesproken hypotheek niet krijgt en je voldoet aan de eisen in de koopovereenkomst. Bespreek daarom vóór het bod met je hypotheekadviseur:
- hoeveel je op basis van je inkomen kunt lenen;
- hoeveel eigen geld beschikbaar is;
- welk hypotheekbedrag je daadwerkelijk nodig hebt;
- wat er gebeurt als de taxatiewaarde lager is dan je bod.
Hoe lang moet het financieringsvoorbehoud gelden?
Er bestaat geen wettelijke standaardtermijn. De einddatum is onderdeel van de onderhandelingen met de verkoper. Bij een bestaande woning wordt doorgaans een termijn van zes tot acht weken aangeraden.
Hoeveel tijd jij nodig hebt, hangt af van je hypotheekaanvraag. Een langere termijn kan verstandig zijn als je ondernemer bent, wisselende inkomsten hebt, stukken uit het buitenland nodig hebt of wanneer de geldverstrekker extra onderzoek moet doen. Je hebt niet alleen tijd nodig voor de aanvraag, maar eventueel ook om een bruikbare afwijzing te ontvangen.
Een korte termijn kan je bod aantrekkelijker maken voor de verkoper, maar vergroot jouw risico. Spreek daarom geen einddatum af waarvan je hypotheekadviseur vooraf al aangeeft dat die nauwelijks haalbaar is.
Wat moet je doen nadat je bod is geaccepteerd?
Start de hypotheekaanvraag direct. Als koper heb je doorgaans een inspanningsplicht: je moet al het redelijk mogelijke doen om de afgesproken financiering te krijgen. Wachten, onvolledige informatie geven of gevraagde documenten niet aanleveren kan een geldig beroep op het voorbehoud in gevaar brengen.
Lees in de koopovereenkomst precies welke verplichtingen gelden. Let vooral op:
- het hypotheekbedrag waarvoor het voorbehoud geldt;
- de uiterste datum;
- de voorwaarden waaraan de hypotheek moet voldoen;
- hoeveel afwijzingen je bij ontbinding moet overleggen;
- welke aanvullende documenten nodig zijn;
- hoe en bij wie de ontbindingsmededeling moet worden ingediend.
Soms is één afwijzing voldoende, maar er kunnen twee afwijzingen of andere stukken zijn afgesproken. De tekst van jouw koopovereenkomst is leidend.
Hoe roep je het financieringsvoorbehoud in?
Blijkt dat je de afgesproken financiering niet krijgt, dan moet je binnen de termijn schriftelijk ontbinden. Stuur daarbij alle documenten mee die de koopovereenkomst verlangt. Zorg dat de mededeling de verkoper of diens makelaar op tijd bereikt en bewaar bewijs van verzending en ontvangst.
Wacht niet tot de laatste dag. Een geldverstrekker heeft soms tijd nodig om een formele afwijzing af te geven. Spreek met je hypotheekadviseur af wie de deadline bewaakt, maar controleer deze zelf ook. Jij bent uiteindelijk partij bij de koopovereenkomst.
Dreigt de termijn te verlopen terwijl er nog geen definitief antwoord is? Vraag dan vóór de einddatum schriftelijk om verlenging. De verkoper hoeft daarmee niet akkoord te gaan. Zonder tijdige verlenging draag je na het verstrijken van de termijn in beginsel zelf het risico van een latere afwijzing.
Heb je NHG nodig?
Is Nationale Hypotheek Garantie noodzakelijk voor jouw financiering of betaalbaarheid, neem dan een afzonderlijk NHG-voorbehoud op. Leg vast dat je kunt ontbinden als je geen passende hypotheek met NHG krijgt.
Alleen een algemeen financieringsvoorbehoud kan onvoldoende zijn. Het is mogelijk dat een geldverstrekker wel een gewone hypotheek wil aanbieden, maar geen hypotheek met NHG. Zonder aparte afspraak is dan niet vanzelfsprekend dat je de koop kunt beëindigen.
Wat is het risico van bieden zonder financieringsvoorbehoud?
Zonder financieringsvoorbehoud neem je zelf het risico dat de hypotheek niet lukt of dat de taxatie lager uitvalt dan je bod. Na ontvangst van de door beide partijen getekende koopovereenkomst heb je als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd. Die termijn is niet automatisch precies 72 uur. Na die bedenktijd kun je niet alsnog een financieringsvoorbehoud gebruiken dat niet is afgesproken.
Kun je de woning vervolgens niet afnemen, dan kan de verkoper je volgens veel koopovereenkomsten eerst in gebreke stellen en daarna nakoming of ontbinding met een boete verlangen. Een boete van 10% van de koopsom komt vaak voor, maar de afspraken in jouw koopovereenkomst zijn bepalend.
Bieden zonder financieringsvoorbehoud is daarom meer dan een sterkere formulering van je bod. Je accepteert het risico dat je de koopprijs en bijkomende kosten niet kunt betalen, terwijl je juridisch wel aan de koop vastzit. Doe dit alleen nadat je financiële positie, benodigde eigen geld en taxatierisico grondig zijn beoordeeld.
