Bij de eindinspectie controleer je vlak voor de overdracht of de woning wordt opgeleverd zoals afgesproken. Daarna teken je bij de notaris de leveringsakte en, als je een hypotheek gebruikt, de hypotheekakte. De sleutels krijg je meestal rond het tekenen, maar juridisch is de eigendomsoverdracht pas voltooid nadat de leveringsakte bij het Kadaster is ingeschreven.
Wat gebeurt er tijdens de eindinspectie?
De eindinspectie vindt meestal kort voor de afspraak bij de notaris plaats. Je loopt samen met de verkoper en vaak een of beide makelaars door de woning. Dit is geen nieuwe bouwkundige keuring. Je vergelijkt de woning met de staat waarin je haar hebt gekocht en met de afspraken uit de koopovereenkomst en de lijst van zaken.
Let vooral op de volgende punten:
- Is er sinds de koop nieuwe schade ontstaan, zoals een lekkage, kapot raam of beschadigde vloer?
- Zijn afgesproken reparaties uitgevoerd?
- Zijn de zaken die je overneemt nog aanwezig?
- Zijn spullen die de verkoper zou meenemen daadwerkelijk verwijderd?
- Zijn de woning, berging, garage en andere ruimten leeg als dat is afgesproken?
- Werken basale voorzieningen zoals kranen, toiletten en verlichting nog?
- Zijn alle sleutels, afstandsbedieningen en toegangsmiddelen beschikbaar?
Gebruik de koopovereenkomst, de lijst van zaken en eventuele schriftelijke herstelafspraken als checklist. Vertrouw niet alleen op je herinnering aan de bezichtiging.
Meterstanden opnemen
Tijdens de inspectie noteer je de standen van elektriciteit, gas als dat aanwezig is en water. Controleer bij voorkeur ook de meternummers. Maak foto's waarop de meterstand en het nummer goed leesbaar zijn. Zo heb je bewijs van de stand op het moment van overdracht.
Zet de standen op het inspectieformulier en zorg dat koper en verkoper dezelfde gegevens gebruiken. Daarna kun je ze doorgeven aan de betrokken energie- en waterleveranciers. De manier waarop en de termijn waarbinnen dat moet, verschilt per leverancier.
Wat als de woning niet volgens afspraak wordt opgeleverd?
Leg een afwijking direct vast op het inspectieformulier en maak foto's. Bespreek het probleem vóór het tekenen met de verkoper, de makelaars en de notaris. Teken niet zonder meer door in de veronderstelling dat het later vanzelf wordt opgelost.
Welke oplossing passend is, hangt af van het probleem en van de afspraken in de koopovereenkomst. Mogelijke afspraken zijn:
- de verkoper herstelt het gebrek binnen een afgesproken termijn;
- de verkoper betaalt een overeengekomen vergoeding;
- koper en verkoper spreken af dat een passend bedrag tijdelijk bij de notaris in depot blijft.
Je mag niet zelf besluiten om een willekeurig deel van de koopsom niet te betalen. Voor een depot moeten koper en verkoper overeenstemming bereiken en de notaris moet de afspraak kunnen uitvoeren. Bij ernstige schade of onenigheid moet vóór het tekenen worden beoordeeld welke vervolgstap juridisch en praktisch verstandig is.
Wat controleer je vóór de afspraak bij de notaris?
Je ontvangt vooraf doorgaans conceptakten en een nota van afrekening. Wacht niet tot je aan tafel zit om deze stukken te bekijken. Controleer je naam, adresgegevens, de omschrijving van de woning, de koopsom en de overdrachtsdatum. Kijk ook of gemaakte afspraken en bijzondere rechten of verplichtingen juist zijn verwerkt.
Op de nota van afrekening staat welk bedrag via de notaris wordt betaald en welk bedrag je zelf nog moet overmaken. Je ziet daarop bijvoorbeeld:
- de koopsom;
- notaris- en Kadasterkosten;
- overdrachtsbelasting als die verschuldigd is;
- verrekening van bepaalde zakelijke lasten;
- een eerder betaalde waarborgsom;
- kosten van betrokken dienstverleners als die via de notaris worden afgerekend.
Controleer iedere post en meld fouten vóór de overdracht. De hypotheekverstrekker maakt het geleende bedrag over aan de notaris. Het deel dat je zelf moet betalen, moet op tijd op de rekening van de notaris staan. Neem ook een geldig identiteitsbewijs mee en controleer vooraf hoe de woning vanaf de overdracht voor opstalschade is verzekerd. Bij een appartement kan hiervoor een gezamenlijke verzekering via de VvE bestaan.
Wat teken je bij de notaris?
De notaris bespreekt de belangrijkste onderdelen van de leveringsakte, ook wel transportakte genoemd. In deze akte staat onder meer welke woning wordt geleverd, wie de partijen zijn en welke rechten, lasten en afspraken bij de levering horen. De leveringsakte wordt getekend door jou, de verkoper en de notaris. Niet alleen de verkoper, maar ook jij als koper kunt je onder voorwaarden laten vertegenwoordigen. Overleg dat tijdig met de notaris.
Financier je de aankoop met een hypotheek, dan teken je daarnaast de hypotheekakte. Daarmee geef je de geldverstrekker een hypotheekrecht op de woning als zekerheid voor de lening. De hypotheekakte gaat dus niet over de koopafspraken met de verkoper, maar over de zekerheid voor je geldverstrekker.
Vraag om uitleg als een bepaling niet duidelijk is. De notaris is onafhankelijk en hoort de juridische gevolgen van de akten aan beide partijen uit te leggen.
Wanneer ben je eigenaar en krijg je de sleutels?
Na ondertekening biedt de notaris een afschrift van de leveringsakte aan het Kadaster aan. Voor de juridische eigendomsoverdracht zijn zowel de notariële leveringsakte als de inschrijving in de openbare registers nodig. Alleen het zetten van je handtekening of het ontvangen van de sleutels is juridisch niet het volledige verhaal.
De sleutels worden in de praktijk meestal bij of rond het tekenen overhandigd. Vanaf welk moment het risico van schade aan de woning voor jou is, hangt mede af van de koopovereenkomst en eventuele aanvullende afspraken. Ga daarom niet automatisch uit van één universeel moment als de sleuteloverdracht afwijkt van de afgesproken overdrachtsdatum.
Wanneer krijgt de verkoper het geld?
De koopsom en andere bedragen lopen via de derdengeldenrekening van de notaris. Nadat de akte is ingeschreven, ontvangt de notaris daarvan bewijs. De notaris controleert vervolgens opnieuw of er geen inschrijvingen zijn die de levering in de weg staan. Als alles klopt, betaalt de notaris de verkoper en andere rechthebbenden, zoals de hypotheekbank van de verkoper.
Die inschrijving, laatste controle en uitbetaling hoef je niet zelf te regelen. Jouw belangrijkste taken zijn: de woning zorgvuldig inspecteren, afwijkingen direct melden, de akten en nota van afrekening vooraf controleren en zorgen dat je eigen betaling en documenten op tijd geregeld zijn.
