Na een geaccepteerd bod laat je de woning meestal taxeren voor je hypotheek. De geldverstrekker wil daarmee weten wat de woning als onderpand waard is. Valt de taxatiewaarde lager uit dan je koopsom, dan kun je mogelijk minder lenen en heb je extra eigen geld nodig. Houd daar rekening mee bij hoeveel je op een huis biedt.
Waarom is een taxatie nodig?
De koopsom staat vast zodra jij en de verkoper daarover overeenstemming hebben bereikt en de afspraken bindend zijn vastgelegd. Voor de geldverstrekker is die prijs alleen niet voldoende. Die wil een onafhankelijk en onderbouwd oordeel over de marktwaarde van de woning.
De maximale hypotheek wordt namelijk op twee manieren begrensd. De geldverstrekker kijkt hoeveel je op basis van je inkomen en financiële verplichtingen verantwoord kunt lenen. Daarnaast kun je in beginsel niet meer lenen dan 100% van de woningwaarde. Voor sommige specifieke bestedingsdoelen, zoals bepaalde energiebesparende voorzieningen, bestaan uitzonderingen.
Je maximale hypotheek is dus niet automatisch gelijk aan je bod. Ook als je inkomen een hogere lening toelaat, kan de getaxeerde woningwaarde de financiering beperken.
Wanneer laat je de woning taxeren?
Plan de taxatie vroeg in het financieringstraject. Er is geen algemene wettelijke regel die zegt dat dit binnen een bepaald aantal dagen na de acceptatie van je bod moet gebeuren. Je echte deadline volgt meestal uit het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst.
In dat voorbehoud staat tot welke datum je de financiering moet regelen. Het taxatierapport moet ruim voor die datum beschikbaar zijn, zodat je hypotheekadviseur en geldverstrekker het kunnen beoordelen. Reken daarom terug vanaf de uiterste datum en houd ook tijd over voor vragen, aanvullingen of een tegenvallende uitkomst.
Controleer vóór je een taxateur inschakelt bij je hypotheekadviseur welk rapport nodig is. Afhankelijk van de geldverstrekker, de hypotheekvorm en de woning kan een fysieke of hybride taxatie worden geaccepteerd. Bij een fysieke taxatie bezoekt de taxateur de woning. Een hybride taxatie gebruikt een datamodel, waarna een taxateur de uitkomst op afstand beoordeelt. In sommige situaties is een fysieke taxatie verplicht.
Hoe verloopt de taxatie?
- Je stemt de eisen af. Je hypotheekadviseur controleert welk type taxatie en welke validatie de beoogde geldverstrekker accepteert.
- Je geeft de opdracht. De taxateur moet onafhankelijk zijn. Bij een hypotheek met NHG gelden daarnaast eisen aan de taxateur, het rapport en de validatie.
- De taxateur onderzoekt de woning. Bij een fysieke taxatie bezoekt de taxateur het huis en verzamelt informatie die relevant is voor de waarde.
- De waarde wordt onderbouwd. De taxateur vergelijkt de woning onder meer met relevante transacties en verklaart verschillen in bijvoorbeeld omvang, indeling, ligging en onderhoudstoestand.
- Het rapport gaat naar de geldverstrekker. Als validatie nodig is, wordt het rapport eerst door een onafhankelijk validatie-instituut gecontroleerd.
De taxateur beoordeelt bij een fysieke opname onder meer het interieur, de ligging, de omgeving en de zichtbare onderhoudstoestand. Het resultaat is een professionele schatting van de marktwaarde op een bepaalde waardepeildatum. Het is geen vaststelling van de enige juiste prijs.
Een taxatie is geen bouwkundige keuring
De taxateur neemt zichtbare gebreken en de algemene onderhoudstoestand mee voor zover die invloed hebben op de waarde. Dat betekent niet dat ieder bouwdeel technisch wordt onderzocht.
Een taxatie geeft je daarom geen zekerheid over bijvoorbeeld de fundering, leidingen, dakconstructie of verborgen vochtproblemen. Wil je weten welke technische risico’s en herstelkosten je kunt verwachten, dan kan een afzonderlijke bouwkundige keuring nodig zijn. Soms blijkt uit het taxatierapport dat aanvullend bouwkundig onderzoek nodig is.
Koopsom en taxatiewaarde zijn niet hetzelfde
De koopsom is het bedrag dat jij met de verkoper hebt afgesproken. Dat bedrag kan worden beïnvloed door concurrentie, jouw woonwensen, voorwaarden bij het bod en de onderhandelingssituatie.
De taxatiewaarde is het onafhankelijke waardeoordeel van de taxateur. Daarbij wordt geschat voor welk bedrag de woning op de waardepeildatum in een normale zakelijke transactie zou kunnen worden verkocht. De taxateur moet die schatting onderbouwen.
De twee bedragen kunnen gelijk zijn, maar dat hoeft niet. Een geaccepteerd bod is voor de taxateur relevante informatie, maar bepaalt niet automatisch de uitkomst.
Wat als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom?
Een lagere taxatie kan een financieringsgat veroorzaken. Stel dat je € 500.000 hebt geboden en de woning op € 480.000 wordt getaxeerd. Op basis van de gewone 100%-woningwaarderegel kun je dan in beginsel maximaal € 480.000 voor de woning lenen, ook als je inkomen voldoende is voor een hogere hypotheek.
Je moet in dit voorbeeld minimaal € 20.000 extra eigen geld inbrengen om de koopsom te betalen. Daar komen de aankoop- en financieringskosten die niet binnen de maximale hypotheek passen nog bij.
Bespreek een lagere taxatie daarom direct met je hypotheekadviseur. Mogelijke vervolgstappen zijn:
- berekenen hoeveel eigen geld je precies nodig hebt;
- beoordelen of je dat bedrag verantwoord kunt en wilt inbrengen;
- met de verkoper proberen opnieuw over de prijs te onderhandelen;
- controleren of er binnen de hypotheekregels een andere passende financieringsopzet mogelijk is;
- tijdig laten beoordelen of je een beroep kunt doen op het financieringsvoorbehoud.
De verkoper hoeft niet akkoord te gaan met een lagere prijs. Je kunt de koop ook niet automatisch ontbinden omdat de taxatie tegenvalt. Of het financieringsvoorbehoud bescherming biedt, hangt af van de exacte tekst in de koopovereenkomst. Let daarbij op het genoemde hypotheekbedrag, de uiterste datum en de bewijsstukken die je bij een beroep op de voorwaarde moet aanleveren.
Heb je zonder financieringsvoorbehoud gekocht of laat je de termijn verlopen, dan kan een financieringstekort voor jouw rekening komen.
Wat als de taxatiewaarde hoger is?
Een taxatiewaarde boven de koopsom betekent niet dat je het verschil automatisch vrij kunt bijlenen. De geldverstrekker kijkt ook naar je inkomen, de koopsom, het doel van de lening en de eigen acceptatieregels. Bij een hypotheek met NHG wordt het laagste van koopsom en marktwaarde gebruikt bij de toetsing aan de NHG-grens. Je maximale lening hangt daarnaast af van onder meer de LTV en je inkomen.
Zie een hogere taxatie daarom niet als extra bestedingsruimte. Laat je hypotheekadviseur berekenen welk bedrag daadwerkelijk kan worden gefinancierd.
Wat moet je nu controleren?
- Welke datum staat in je financieringsvoorbehoud?
- Welk type taxatierapport accepteert je geldverstrekker?
- Moet het rapport worden gevalideerd?
- Is voor jouw plannen ook een waarde na verbouwing nodig?
- Hoeveel eigen geld heb je beschikbaar als de taxatie lager uitvalt?
- Weet je welke bewijsstukken nodig zijn als de financiering niet lukt?
Door dit direct na de acceptatie van je bod af te stemmen, voorkom je dat een ontbrekend of verkeerd taxatierapport je financieringsdeadline in gevaar brengt.
