Een aankoopmakelaar begeleidt jou bij het beoordelen en kopen van een woning. De makelaar kijkt kritisch mee, helpt risico’s herkennen, adviseert over je bod en bewaakt na acceptatie of de afspraken goed worden vastgelegd en uitgevoerd.
De aankoopmakelaar werkt voor jou. Dat is een belangrijk verschil met de verkoopmakelaar, die het belang van de verkoper behartigt. Je hoeft geen aankoopmakelaar in te schakelen en je hoeft ook niet het hele aankoopproces uit te besteden. Spreek vooraf duidelijk af welke werkzaamheden wel en niet bij de opdracht horen.
Vooraf bepalen wat je zoekt en kunt kopen
Een aankoopmakelaar kan al helpen voordat je een concrete woning hebt gevonden. Samen bespreek je je woonwensen, zoekgebied, budget en grenzen. Een makelaar met lokale ervaring kan daarbij aangeven of je wensen realistisch zijn en welke eigenschappen van een wijk of woning extra aandacht vragen.
Je financiële mogelijkheden laat je berekenen door een hypotheekadviseur of geldverstrekker. De aankoopmakelaar kan je budget meenemen in het zoek- en biedadvies, maar bepaalt niet welke hypotheek verantwoord is of hoeveel je definitief kunt lenen.
Kritisch meekijken tijdens de bezichtiging
Bij een bezichtiging kijk jij waarschijnlijk eerst of de woning goed voelt. De aankoopmakelaar kijkt met meer afstand naar onder meer de indeling, ligging, staat van onderhoud en opvallende risico’s. Ook kan de makelaar vragen stellen aan de verkoopmakelaar en nagaan of de vraagprijs past bij de woning en de omgeving.
Die tweede blik is waardevol, maar heeft grenzen. Een aankoopmakelaar kan bijvoorbeeld scheuren, vochtsporen of achterstallig onderhoud signaleren. Een gewone bezichtiging is alleen geen bouwkundige keuring. Als er twijfel bestaat over de technische staat, moet een bouwkundig deskundige uitgebreider onderzoek doen.
Onderzoek naar de woning en de documenten
Voordat je biedt, wil je weten wat je precies koopt. De aankoopmakelaar kan de verkoopstukken en beschikbare openbare informatie beoordelen en aangeven waar informatie ontbreekt of nader onderzoek nodig is.
Afhankelijk van de woning kan het onderzoek gaan over:
- het eigendom, perceel en eventuele gebruiksrechten;
- erfpacht en de bijbehorende voorwaarden;
- de Vereniging van Eigenaars bij een appartement;
- het energielabel en mogelijke verduurzaming;
- clausules die de verkoper wil opnemen;
- aanwijzingen voor bouwkundige of funderingsproblemen;
- regels of beperkingen die het gebruik van de woning kunnen beïnvloeden.
De aankoopmakelaar helpt je bepalen welke informatie relevant is en wanneer een specialist nodig is. De makelaar vervangt geen bouwkundig keurder, notaris, hypotheekadviseur of andere gespecialiseerde adviseur. Ook blijf je als koper verantwoordelijk voor het stellen van vragen en het onderzoeken van zaken die voor jouw beslissing belangrijk zijn.
Een waarde-inschatting en biedadvies maken
Als je wilt bieden, maakt de aankoopmakelaar doorgaans een inschatting van de woningwaarde. Daarbij kijkt de makelaar bijvoorbeeld naar vergelijkbare verkopen, de locatie, het woningtype, de oppervlakte, de staat van onderhoud en de verkoopprocedure.
Op basis daarvan bespreek je een maximale prijs en een biedstrategie. Daarbij hoort ook de vraag hoeveel risico je kunt en wilt nemen. De makelaar adviseert, maar jij bepaalt uiteindelijk het bedrag en je financiële grens.
Een waarde-inschatting voor het biedadvies is niet hetzelfde als een officieel taxatierapport. Voor je hypotheek kan na acceptatie van het bod een taxatie door een onafhankelijke taxateur nodig zijn. Die taxatiewaarde kan afwijken van je bod en van de inschatting van de aankoopmakelaar.
Adviseren over de voorwaarden van je bod
Een bod gaat niet alleen over de prijs. Ook de voorwaarden kunnen voor jou en de verkoper zwaar wegen. De aankoopmakelaar kan adviseren over onder meer de gewenste opleverdatum, roerende zaken, de geldigheidsduur van het bod en ontbindende voorwaarden voor financiering of bouwkundig onderzoek.
De makelaar kan het bod namens jou indienen, vragen van de verkopende partij beantwoorden en de onderhandelingen voeren. Daarbij hoort ook dat je vooraf bespreekt wat de makelaar zonder nieuw overleg mag toezeggen. Zonder financieringsvoorbehoud bieden is geen standaardkeuze: de voorwaarden moeten passen bij jouw financiering en de risico’s die je kunt dragen.
De koopovereenkomst en termijnen controleren
Wordt je bod geaccepteerd, dan volgt de koopovereenkomst. Bij de koop van een woning door een particuliere koper is een mondeling akkoord niet voldoende. De afspraken moeten schriftelijk worden vastgelegd.
De aankoopmakelaar kan controleren of onder meer de koopsom, opleverdatum, ontbindende voorwaarden, roerende zaken en afgesproken clausules correct in het contract staan. Ook kan de makelaar uitleggen wat afwijkende bepalingen praktisch voor jou betekenen. Bij ingewikkelde juridische vragen kan aanvullend advies van een notaris of jurist nodig zijn.
Na ontvangst van de door beide partijen getekende koopovereenkomst heeft de koper in beginsel drie dagen wettelijke bedenktijd. Voor de berekening gelden regels rond weekenden en erkende feestdagen. Daarna moeten de termijnen uit het contract goed worden bewaakt, bijvoorbeeld voor de hypotheek, taxatie, bouwkundige keuring en bankgarantie of waarborgsom.
Begeleiding tot en met de overdracht
Afhankelijk van je opdracht blijft de aankoopmakelaar betrokken tot je de sleutel krijgt. De makelaar kan contact houden met de verkoopmakelaar, hypotheekadviseur, taxateur en notaris en controleren of openstaande punten op tijd worden afgehandeld.
Vlak voor de overdracht vindt meestal de eindinspectie plaats. Je controleert dan of de woning wordt opgeleverd zoals afgesproken, of de overgenomen zaken aanwezig zijn en of er sinds de koop geen onverwachte schade is ontstaan. De aankoopmakelaar kan hierbij meegaan en helpen om eventuele afwijkingen vast te leggen.
Daarna teken je bij de notaris de leveringsakte. De notaris verzorgt de juridische levering en de inschrijving, waardoor je eigenaar van de woning wordt.
Wat doet een aankoopmakelaar niet automatisch?
Er bestaat geen wettelijk vast standaardpakket voor aankoopbegeleiding. De ene makelaar begeleidt het hele proces, terwijl een andere alleen meegaat naar een bezichtiging, een biedadvies geeft of onderhandelt.
Controleer daarom vooraf:
- bij hoeveel bezichtigingen de makelaar meegaat;
- welke documenten en openbare gegevens worden onderzocht;
- of biedadvies en onderhandelingen zijn inbegrepen;
- wie de koopovereenkomst controleert;
- of termijnbewaking, eindinspectie en overdracht bij de opdracht horen;
- welke kosten gelden bij extra werkzaamheden of het intrekken van de opdracht;
- wanneer de makelaar adviseert een specialist in te schakelen.
Een aankoopmakelaar neemt de beslissing niet van je over en kan niet garanderen dat je een woning koopt, minder betaalt of ieder gebrek vooraf ontdekt. De meerwaarde zit in een onafhankelijke blik, lokale kennis, onderbouwd advies en iemand die tijdens het aankoopproces jouw belang bewaakt.
