Bij een bestaande woning betekent kosten koper strikt genomen dat jij de overdrachtsbelasting en de kosten van de notariële leveringsakte betaalt. Maar om te bepalen hoeveel eigen geld je nodig hebt, moet je ook rekening houden met financieringskosten, aankoopbegeleiding en persoonlijke uitgaven.
Werk daarom niet met één standaardpercentage boven op de koopsom. De kosten verschillen te veel per woning, hypotheek en koper. Een begroting met afzonderlijke posten geeft een betrouwbaarder beeld.
1. Kosten van de eigendomsoverdracht
Deze kosten vormen de kosten koper in strikte zin. Ze horen bij het juridisch op jouw naam zetten van de woning.
Overdrachtsbelasting
Koop je een woning waarin je zelf langdurig gaat wonen, dan betaal je in 2026 normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting. De belasting wordt berekend over de waarde van de woning. Meestal is dat de koopsom, maar bij een afwijkende marktwaarde kan een andere waarde gelden.
Ben je op de datum van de notariële overdracht meerderjarig maar jonger dan 35 jaar? Dan kun je mogelijk gebruikmaken van de eenmalige startersvrijstelling. In 2026 mag de woningwaarde daarvoor niet hoger zijn dan € 555.000. Je moet de woning zelf langdurig gaan bewonen en je mag de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt.
Koop je samen, dan wordt per koper bekeken of diegene aan de persoonlijke voorwaarden voldoet. Voldoet één koper wel en de ander niet, dan geldt de vrijstelling alleen voor het eigendomsdeel van de koper die eraan voldoet. Voor de woningwaardegrens telt wel de waarde van de volledige woning.
Leveringsakte en Kadaster
De notaris maakt de leveringsakte op en schrijft de eigendomsoverdracht in bij het Kadaster. Vraag een offerte op waarin de notariskosten, kadastrale kosten en eventuele aanvullende werkzaamheden apart staan. De kosten van de leveringsakte zijn niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
2. Financiering en aankoopbegeleiding
Deze uitgaven worden vaak ook kosten koper genoemd, maar staan los van de eigendomsoverdracht. Welke posten je hebt, hangt af van de manier waarop je koopt en financiert.
- Hypotheekadvies en bemiddeling: de kosten voor het adviseren over en afsluiten van je hypotheek.
- Hypotheekakte: de notaris legt het hypotheekrecht vast en schrijft dit in bij het Kadaster.
- Taxatie: de geldverstrekker verlangt meestal een taxatierapport om de woningwaarde vast te stellen.
- Aankoopmakelaar: kosten voor begeleiding bij onder meer onderzoek, bezichtiging, bieden en onderhandelen.
- Bouwkundige keuring: kosten om zicht te krijgen op gebreken en te verwachten herstel- of onderhoudskosten.
- NHG: bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie betaal je eenmalig borgtochtprovisie.
- Bankgarantie: de bank kan tegen betaling garant staan voor de waarborgsom.
Voor NHG geldt in 2026 een grens van € 470.000. Als de daarvoor beschikbare extra ruimte volledig wordt besteed aan toegestane energiebesparende voorzieningen, geldt een grens van € 498.200. De eenmalige borgtochtprovisie bedraagt in 2026 0,4% van het geleende bedrag.
Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?
Kosten die rechtstreeks zijn gemaakt om de eigenwoninglening te verkrijgen, kun je onder voorwaarden eenmalig aftrekken in de belastingaangifte over het jaar waarin je ze betaalde. Denk aan hypotheekadvies en bemiddeling, de hypotheekakte, de taxatie voor de lening en de kosten voor NHG.
Onder meer de overdrachtsbelasting, leveringsakte, aankoopmakelaar, aankoopkeuring en bankgarantie zijn niet aftrekbaar. Bij een taxatie of bouwkundige keuring kan het doel van de opdracht bepalend zijn: een keuring voor je aankoopbeslissing wordt fiscaal anders behandeld dan een keuring die noodzakelijk is voor de hypotheek of NHG.
Aftrekbaar betekent niet dat je de rekening niet hoeft te betalen. Je schiet de kosten eerst zelf voor. Het uiteindelijke belastingvoordeel hangt af van je persoonlijke fiscale situatie. Trek een verwachte belastingteruggave daarom niet af van het geld dat je vóór of bij de overdracht beschikbaar moet hebben.
3. Persoonlijke kosten en je buffer
Niet alle uitgaven horen bij de officiële kosten koper, maar ze bepalen wel of je aankoop financieel haalbaar is. Denk aan verhuizing, inrichting, schilderwerk, direct noodzakelijk onderhoud, een verbouwing en eventuele dubbele woonlasten.
Houd daarnaast geld over voor tegenvallers. Gebruik niet automatisch al je spaargeld voor de koopsom en de aankoopkosten. Een bouwkundige keuring verkleint onzekerheid, maar sluit onverwachte uitgaven na de sleuteloverdracht niet uit.
Neem ook de toekomstige eigenaarslasten mee in je maandbegroting. Voorbeelden zijn onderhoud, de opstalverzekering, gemeentelijke belastingen, een VvE-bijdrage en eventueel erfpacht. Dit zijn geen eenmalige kosten van de overdracht, maar ze beïnvloeden wel wat je maandelijks verantwoord kunt dragen.
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
Je maximale hypotheek hangt af van je inkomen, financiële verplichtingen en de getaxeerde woningwaarde. In beginsel kun je maximaal 100% van de getaxeerde waarde lenen. Is je koopsom hoger dan de taxatiewaarde, dan moet je dat verschil zelf betalen. Houd daar rekening mee bij hoeveel je moet bieden op een huis.
Maak je begroting daarom met deze onderdelen:
- Het verschil tussen de koopsom en de hypotheek die je daadwerkelijk kunt krijgen.
- De overdrachtsbelasting en kosten van de leveringsakte.
- Alle kosten voor hypotheek, taxatie en eventuele NHG.
- De kosten van aankoopbegeleiding en een bouwkundige keuring.
- De uitgaven voor verhuizing, inrichting, onderhoud en verbouwing.
- De financiële buffer die je na de aankoop wilt overhouden.
Vul per post een actuele offerte of een bedrag uit je koop- en financieringsstukken in. Zo voorkom je dat een gemiddelde of oud tarief je budget te optimistisch maakt.
Waarborgsom of bankgarantie
In de koopovereenkomst staat meestal dat je zekerheid moet bieden voor je verplichtingen. De waarborgsom is vaak 10% van de koopsom, maar er kan een ander bedrag zijn afgesproken. Je kunt het bedrag bij de notaris storten of een bankgarantie laten afgeven.
Een gestorte waarborgsom is geen extra aankoopprijs. Als de koop doorgaat, wordt het bedrag verwerkt in de financiële afrekening. Je moet het geld mogelijk wel al vóór de overdracht beschikbaar hebben. Voor een bankgarantie betaal je een afzonderlijke vergoeding. Controleer altijd het bedrag, de uiterste datum en de voorwaarden in jouw koopovereenkomst.
En hoe zit het bij nieuwbouw?
Nieuwbouw koop je meestal vrij op naam. De kosten van de eigendomsoverdracht zijn dan doorgaans in de koopsom verwerkt en je betaalt normaal gesproken geen overdrachtsbelasting. Dat betekent niet dat je geen bijkomende kosten hebt.
Hypotheekadvies, de hypotheekakte, eventuele NHG, bouwrente, meerwerk, een opleveringskeuring, verhuizing en inrichting kunnen nog apart voor jouw rekening komen. Controleer de exacte verdeling in de koop- en aannemingsovereenkomst en neem ook bij nieuwbouw een buffer op.
