Er is geen volgorde die voor iedere doorstromer het veiligst is. Eerst verkopen geeft vooral zekerheid over je aankoopbudget. Eerst kopen geeft zekerheid over je volgende woning, maar kan betekenen dat je tijdelijk twee woningen en een overbruggingslening moet dragen.
De echte keuze is daarom: welk risico kun jij beter opvangen? Financiële tegenvallers als je eerst koopt, of woon- en tijdsdruk als je eerst verkoopt?
Eerst je huidige huis verkopen
Als je eerst verkoopt, wordt duidelijker hoeveel eigen geld je na de verkoop kunt gebruiken. Kijk daarbij niet alleen naar de verkoopprijs of de geschatte overwaarde. Voor je aankoopbudget telt wat er netto overblijft na aflossing van de hypotheek en betaling van de verkoopkosten.
Die zekerheid ontstaat bovendien niet meteen bij het accepteren van een bod. Zolang de koper van jouw woning nog een ontbindende voorwaarde kan inroepen, kan de verkoop alsnog wegvallen. Bij particuliere woningkoop moet de koop bovendien schriftelijk worden aangegaan. Een mondeling geaccepteerd bod is nog geen vastgelegde verkoop. Ook de overdrachtsdatum bepaalt wanneer het geld werkelijk beschikbaar komt.
De voordelen van eerst verkopen zijn meestal:
- je kunt je aankoopbudget baseren op een afgesproken verkoopprijs;
- je bent minder afhankelijk van een geschatte woningwaarde;
- je hebt mogelijk geen of minder overbruggingsfinanciering nodig;
- het risico op langdurige dubbele woonlasten is kleiner.
Daar staat een ander soort druk tegenover. Vind je niet op tijd een nieuwe woning, dan moet je misschien tijdelijk huren, bij familie wonen of spullen opslaan. Dat kan een dubbele verhuizing opleveren. Je loopt ook het risico dat je onder tijdsdruk een woning koopt die eigenlijk niet goed genoeg past.
Een ruime periode tussen de verkoop en de levering van je huidige woning kan helpen. De koper van jouw woning moet daar wel mee instemmen. Spreek daarnaast vooraf een noodplan af: waar woon je als de zoektocht langer duurt en wat mag dat kosten?
Eerst een nieuw huis kopen
Eerst kopen kan logisch zijn als je gewenste woningtype schaars is of als je niet wilt verkopen voordat je een geschikte volgende woning hebt gevonden. Je voorkomt daarmee dat de naderende overdracht van je oude woning je aankoopbeslissing gaat bepalen.
Het financiële risico is groter. Je weet nog niet precies wanneer je huidige woning wordt verkocht en wat de netto-opbrengst wordt. In de tussenperiode kun je te maken krijgen met de hypotheek van je oude woning, de hypotheek van je nieuwe woning en rente over een eventuele overbruggingslening.
Laat daarom niet alleen berekenen of eerst kopen technisch mogelijk is. Laat berekenen hoelang je de totale lasten uit je inkomen en beschikbare spaargeld kunt betalen.
Een overbruggingslening is geen gegarandeerde overwaarde
Met een overbruggingslening kun je onder voorwaarden een deel van de verwachte overwaarde tijdelijk gebruiken voor de nieuwe woning. De lening wordt normaal gesproken afgelost uit de verkoopopbrengst van je oude huis.
De geldverstrekker bepaalt hoeveel je kunt overbruggen en onder welke voorwaarden. Daarbij kunnen onder meer de verkoopstatus, de vastgestelde woningwaarde, de bestaande hypotheekschuld, verkoopkosten en je draagkracht voor de tijdelijke lasten meetellen. De berekening en maximale looptijd verschillen per aanbieder.
Een overbruggingslening verschuift het risico dus niet volledig naar de bank. Verkoop je later, of brengt je woning minder op dan verwacht, dan blijven de hogere lasten langer bestaan en houd je minder geld over om de lening af te lossen of in je nieuwe woning te steken.
Reken ook het ongunstige scenario door
Een optimistische berekening is niet genoeg. Laat naast het basisscenario een stresstest maken waarin meerdere tegenvallers tegelijk optreden:
- je huidige woning wordt later verkocht dan verwacht;
- de netto-verkoopopbrengst valt lager uit;
- je betaalt langer de oude en nieuwe hypotheek;
- de rente en kosten van de overbruggingsfinanciering lopen door;
- aankoopkosten, verkoopkosten, verhuizing en noodzakelijke werkzaamheden vallen samen.
De benodigde buffer is niet alleen het bedrag dat de bank verlangt. Het is het bedrag waarmee jij dit ongunstige scenario kunt dragen, zonder dat je uit tijdsdruk je verkoopprijs sterk moet verlagen.
Kunnen voorwaarden het risico beperken?
Je kunt bij een bod voorstellen dat de aankoop alleen doorgaat als je eigen woning op tijd wordt verkocht. Een verkoper hoeft zo’n voorbehoud niet te accepteren. In een concurrerende biedingssituatie kan het je bod bovendien minder aantrekkelijk maken.
Bij de NVM No Risk-clausule kan de verkoper de woning onder voorwaarden te koop blijven aanbieden. Komt er een andere geschikte koper, dan kan de eerste koper voor de keuze komen te staan om de aankoop snel onvoorwaardelijk te maken of de woning los te laten. Dat is alleen veilig als vooraf duidelijk is wat je financieel kunt dragen.
Een voorbehoud van verkoop van je eigen woning vervangt een financieringsvoorbehoud niet automatisch. Laat vastleggen welke woning verkocht moet zijn, wat onder verkocht wordt verstaan, welke bewijsstukken nodig zijn, welke einddatum geldt en hoe de verschillende voorwaarden op elkaar aansluiten.
Stem de overdrachtsdata op elkaar af
Een latere overdracht kan tijd kopen. Als je eerst verkoopt, geeft een latere levering van je oude woning meer ruimte om iets nieuws te vinden. Als je eerst koopt, kan een latere levering van de nieuwe woning meer tijd geven om je huidige woning te verkopen.
Maak de planning niet te krap. Houd rekening met ontbindende voorwaarden, hypotheekacceptatie, taxatie, de notaris en onverwachte vertraging. Een verschil van enkele dagen kan praktisch handig lijken, maar laat weinig ruimte als een financiering of overdracht opschuift.
Let ook op de fiscale gevolgen
Onder voorwaarden kan de hypotheekrente van zowel de nieuwe woning als de leegstaande en daadwerkelijk te koop aangeboden oude woning tijdelijk aftrekbaar zijn. Dat belastingvoordeel verlaagt mogelijk de netto lasten, maar voorkomt niet dat je de volledige maandelijkse betalingen tussentijds moet kunnen doen. Alleen het fiscale voordeel kan de netto lasten verlagen.
Verkoop je met overwaarde, dan kan de bijleenregeling invloed hebben op het deel van je nieuwe lening waarover de rente aftrekbaar is. Koop je eerst en verkoop je later, dan moet de fiscale eigenwoningschuld na de verkoop opnieuw worden beoordeeld. Laat dit bij je berekening meenemen, zeker als jij en je partner verschillende eigendomsverhoudingen of eerdere eigenwoningreserves hebben.
Welke volgorde past waarschijnlijk beter?
Eerst verkopen ligt meer voor de hand als je weinig ruimte hebt voor dubbele lasten, sterk afhankelijk bent van de verkoopopbrengst of veel budgetzekerheid nodig hebt.
Eerst kopen ligt meer voor de hand als je ruime financiële buffers hebt, de hogere lasten lang genoeg kunt dragen en het soort woning dat je zoekt moeilijk te vinden is. De verkoopbaarheid van je huidige woning moet dan wel realistisch zijn beoordeeld.
Beslis pas nadat je twee analyses naast elkaar hebt gelegd: een financiële berekening van het basis- en ongunstige scenario, en een lokale inschatting van zowel de verkoopbaarheid van je huidige woning als de schaarste van je gewenste volgende woning. Leg daarna pas je biedingsvoorwaarden, verkoopplanning en overdrachtsdata vast.
